El diablo metió la cola, y varios proyectos inmobiliarios importantes quedaron sin terminar, con inversores que en muchos casos aún esperan una respuesta por su dinero. La disparada inflacionaria, la devaluación, el corralito cambiario y otras razones más ligadas a investigaciones policiales frenaron edificios como Jardines del Palmar, Amarra, Blue, Insignia, Estudios y Suites de la Bahía. Algunos proyectos pudieron recomponerse y están en vías de solución. Para otros no hubo salida y se transformaron en frustración.
La venta de edificios a construir, con la modalidad de “en el pozo”, arrancó con fuerza en 2009, y creció hasta el 2012, cuando la situación empezó a crujir. En tres años se vendieron en Nordelta 3.000 departamentos, por un monto superior a US$ 450 millones. El 70% de los compradores, señalaron fuentes del sector inmobiliario, eran inversores, y el resto gente que buscaba una vivienda. En otras zonas del GBA, la proporción era inversa. Muchos llegaron a buen término y los propietarios ya están viviendo en ellos. Pero hubo otros en que las obras entraron en un parate. Algunos, definitivo.
Amarra
La mayor frustración es la de los compradores de Amarra. Iban a ser dos edificios de departamentos y otro más bajo, tipo casas, en El Palmar. La desarrolladora a cargo del proyecto era Novodelta. Hubo quienes, en 2010, pagaron hasta la mitad del departamento al contado. Para fines de 2011, los compradores ya tenían evidencia de que la obra no avanzaba. A principios de 2012, el desarrollador del proyecto dejó de atender los teléfonos y comenzaron los juicios penales. Con el tiempo, la constructora que estaba contratada por Novodelta, se sumó a los reclamos. “Nosotros llegamos a hacer el subsuelo del edificio –señaló tiempo atrás a Gallaretas Mercedes Banegas, gerenta de ZBG-. Trabajamos dos meses, nunca nos pagaron nada”.
La obra terminó parada a nivel de la tierra, sólo con parte de los subsuelos construidos, una estructura de hormigón enterrada en un pozo, abandonada. La discusión entonces se centró en el terreno, un lote de 8.000 m2 sobre el que supuestamente se construiría el complejo. Pero el mismo no estaba escriturado, y en 2013, Nordelta SA rescindió el Boleto de Venta, se quedó con esa tierra. “En el futuro veremos qué se puede hacer con eso”, dicen ahora en el desarrollador.
A la hora de analizar qué pasó, los actores señalan que Novodelta quedó atrapado en la suba de costos de la construcción y que tenía varios emprendimientos en otras localidades. En esa serie, Amarra era el último, y el que terminó absorbiendo los problemas del resto. Pero la iniciativa quedó en nada y sus inversores están buscando en la justicia cómo recuperar el dinero.
Insignia
En el otro extremo del barrio El Palmar, el que da hacia el Club Nordelta, está Insignia, un proyecto que también tuvo dificultades, pero que, a diferencia de Amarra, logró sortearlas. Se trata de uno de los mayores edificios de Nordelta, con 96 departamentos dispuestos en bloques de planta baja y seis pisos en altura.
“Sus departamentos, de diferentes tipologías, ofrecen a los potenciales compradores una amplia gama de posibilidades que van desde un monoambiente a unidades de dos dormitorios, algunas de estas con escritorio o terrazas con solarium sobre deck y -en forma opcional- hidromasaje”, señalaba cuatro años atrás la promoción del emprendimiento, que contaría con pileta, salón de usos múltiples, gimnasio y un espacio de relajación (chill out ) con barra. El valor de las unidades arrancaba en US$ 140.000 y se podía pagar 35% al contado y el saldo en cuotas, la modalidad de la mayor parte de los emprendimientos de esa época.
A principios de abril de 2011 apareció el primer signo de que las cosas se podían complicar: los obreros que estaban haciendo la construcción hicieron un piquete y cortaron la Avenida de los Lagos, reclamando por la falta de pago de sus sueldos. Fue la primera vez que sucedía algo así en la Ciudad Pueblo. Intervino Nordelta SA, que llevó el reclamo al desarrollador, quien culpó a la empresa constructora. Así, Nordelta le planteó entonces que cambiara la constructora y retomara la obra. El tiempo fue pasando, y el edificio no avanzaba. Pero finalmente la construcción fue retomada, aunque a un ritmo más lento. ¿Cuál es el estado de situación actual? “Todo se reencauzó, y este año se entregan las unidades terminadas”, dijeron en Nordelta.
Blue
Puerto Escondido fue, con El Palmar, el lugar donde se concentraron más emprendimientos de la última etapa de crecimiento nordelteño. Allí se ubicó el proyecto Blue, que salió a la venta a comienzos de 2012. Eran 40 unidades, cocheras, dos locales comerciales y algunos amenities, “orientado a satisfacer las necesidades de un mercado que demandaba tanto un precio menor y financiación al momento de la compra, como expensas accesibles”. En aquel momento plantearon que los trabajos comenzarían en mayo del mismo año y que la obra estaría terminada para principios de 2014.
Los precios arrancaban en US$ 71.000 y llegaban US$ 170.000. La forma de pago era “un adelanto del 30% a la firma del boleto y el 70% restante en 24 cuotas en pesos, ajustables según el índice de la Cámara Argentina de la Construcción. Con la firma del boleto y las primeras 3 cuotas, Blue Developers logra que el 40% del valor de sus unidades en pesos sea fijo”, señalaba entonces la promoción.
Antes de arrancar las obras, en agosto de 2012, lanzaron a la venta Blue 2, un edificio similar al anterior, con 5 pisos y 40 departamentos. “Todavía estábamos pensando en Blue 1 y ya recibíamos consultas sobre nuevos desarrollos. Por esto es que lanzamos Blue 2 en el macrolote contiguo a Blue 1”, dijo en ese entonces Lucas Cervigni, dueño de Blue Developers. Pero ni el primero ni el segundo edificio se hicieron. En diciembre pasado, una lectora escribió a Gallaretas reclamando por lo que había pagado. El mes pasado, otro.
¿Qué pasó?, preguntó este cronista a Cervigni. “Tuvimos una muy buena venta del edificio, pero la hicimos en dólares billetes, cuando el cepo cambiario no era total. Cerca del 80% se comprometió a pagar en dólares billete. Y los que pagaron todo por adelantado lo hicieron al tipo de cambio oficial. Las cuotas las tenían que empezar a pagar 4 o 5 meses después del boleto. En medio llegó el cepo total. Nosotros teníamos un acuerdo con Nordelta por el terreno en dólares, así como con la constructora, los arquitectos, la empresa que haría los pilotes. Cuando llegó el momento de pagar, cerca del 60% de la gente no lo hizo. Muchos pidieron la devolución del dinero, otros querían hacer los pagos al dólar oficial, otros dijeron que no podían comprar los dólares”.
Cervigni había comprado el terreno de Blue 1 a Nordelta por adelantado, y había hecho un pago a cuenta por el de Blue 2. Canceló la compra del segundo y consolidó los pagos en el primero. “En total pagué unos 950.000 dólares, falta pagar unos US$ 100.000 de lo que costaba el lote”, señaló. Con ese activo, buscó retomar el emprendimiento asociándose con otras constructoras. Pero no pudo concretarlo. Y comenzó en tanto a negociar con los compradores para devolver el dinero. “En diciembre de 2013 hablamos con todos, y acordamos devolver el dinero a los que se querían retirar del proyecto –añade-. Pero hubo un grupo que dijo que seguía, y luego planteó que se quería bajar. Eso nos provocó problemas financieros y es lo que hoy estamos discutiendo. Son unos 10 compradores con los que todavía tenemos temas pendientes”.
¿Cómo sigue el proyecto? “Ahora el proyecto lo hará Eduardo Costantini hijo con otros socios, yo sólo aportaré el terreno a cambio de algo de efectivo para terminar de cancelar los pagos a compradores, y de unidades cuando el edificio esté concluido. Pero ya no se llamará Blue”, relató Cervigni.
Estudios de la Bahía
En setiembre de 2009 se lanzó el que sería el tercer bloque del complejo Hotel Intercontinental, las Oficinas o Estudios. Es el edificio que está entre el hotel propiamente dicho y la ruta 27. Como todo el resto, era desarrollado por Obras de Arquitectura SA, de Walter Mosca. “Estas unidades tendrán superficies que van entre los 40 y los 110 m2 y se comercializan a valores que oscilan entre los US$ 80.000 y los US$ 222.000. El nuevo edificio contará además con 6 locales comerciales de 500 a 1500 m2 y 350 cocheras, de las cuales 200 serán públicas”, señaló la información que se distribuyó en ese momento.
Oficinas Hotel Intercontinental (de 15.000 m2) tendría dos salas de reuniones que serían administradas por la cadena hotelera y no tendrían costo adicional de utilización. “En ese espacio los propietarios de los estudios tendrán la posibilidad de hacer reuniones o presentaciones de varias personas”, prometían los vendedores.
La obra avanzó con cierta velocidad, y la torre llegó a levantarse en toda su altura. El grado de terminación es alto: especialistas que lo han recorrido dicen que está finalizada en un 90%. Pero está parada.
Es que los Estudios quedaron atrapados dentro de la investigación que la AFIP Y la Unidad de Investigación Financiera (UIF) arrancaron contra veinte fideicomisos inmobiliarios con negocios en Nordelta. Según trascendió en su momento, los organismos públicos estaban atrás de un total de US$ 200 millones “de los cuales se desconoce su origen”, según informó la agencia oficial de noticias Telam en junio del año pasado.
“Durante las pesquisas realizadas sobre el barrio, se detectó que el 70 % de los 250 inversores de los fidecomisos investigados no pudieron justificar el origen del dinero, ni tampoco cumplió con la obligación de informar sobre los integrantes de los fideicomisos ni sobre sus beneficiarios”, añadió en ese momento Telam.
Lavado de dinero y su conexión con narcotraficantes colombianos eran el motor de esa investigación, en la que quedó enredado Mosca y Oda Construcciones. El juez federal de Lomas de Zamora Alberto Santamarina lleva la causa.
“Nos reunimos con el juez para intentar destrabar la situación de este edificio en concreto”, dicen en Nordelta SA. El punto es que los fideicomisos de Estudios están intervenidos por la causa judicial, y entonces no se puede hacer desembolsos.
Pero hay un punto más: según quienes siguen el tema de cerca, hay por lo menos un año, el último que administró Mosca, en que no hay registros claros de ingresos y egresos del fideicomiso, por lo que es difícil saber qué se pagó y qué se cobró. La situación es compleja, pero con autorización del juez y una auditoría, podría destrabarse y completarse el edificio en forma rápida: los locales ya están para ser entregados, así como las unidades de los pisos más bajos. Pero ahí priman los tiempos de la justicia, que no siempre son rápidos.
Studios de la Bahía
Es el último emprendimiento que lanzó Mosca, un edificio frente al Intercontinental y los Estudios, justo al lado de la planta de potabilización de agua de Nordelta. Se presentó en abril de 2012, y se prometía su finalización para diciembre de 2013. Está totalmente parado: sólo se hizo el hormigón del subsuelo, planta baja y primer piso.
El proyecto se llamaba Suites & Convention Center, y estaba compuesto “por más de un centenar de unidades aptas para uso profesional con la calidad y elegancia de una de las marcas de hoteles más reconocidas en el mundo”, decían los vendedores. “El edificio, con gran perfil corporativo, contará con nuevas unidades, que incluyen 8 locales comerciales (de los cuales 5 estarán destinados al sector de convenciones del hotel), 32 estudios y 77 suites, que demandarán una inversión total de 12 millones de dólares y contarán con las terminaciones y los servicios del hotel cinco estrellas avalado por el Intercontinental Hotel Group”, señalaban. «Las unidades tendrán un promedio de 60 m2 y los valores del m2 promediarán los 2100 dólares», explicó en el lanzamiento Marcelo Macagno, socio de Mosca en el emprendimiento.
Los fideicomisos de Suites, constituidos en 2010, también quedaron atrapados en la causa judicial que lleva adelante el juez Santamarina, en la que están también implicados vecinos de Nordelta y Villa Nueva acusados de narcotráfico y lavado de dinero. El titular de la UIF, José Sbatella, solicitó a la Justicia congelar los bienes del grupo empresario conducido por Mosca.
Pero, además, los fideicomisos de Mosca acumulan otros problemas, incluyendo pedidos de quiebra, incumplimiento de préstamos solicitados a bancos y cooperativas, y cheques impagos, según trascendió con el tiempo. Es más, en mayo pasado, la AFIP denunció a Oda Constructora por una deuda de 14,38 millones de pesos. Además, le reclama 2,7 millones a Obras de Arquitectura SRL.
Un grupo de los compradores de Suites intentó retomar el proyecto para no dar por perdidos sus ahorros. El año pasado hubo reuniones con Nordelta SA, con escribanos y con abogados, encabezadas por dos vecinos de Portezuelo, Jorge Moronta y Antonio Roca. Pero la situación es muy compleja. “Es que habían vendido un piso más que lo que estaba permitido”, dijeron Moronta y Roca a Gallaretas. “Es más que eso, tenían autorizada la construcción de 9.000 metros y vendieron 15.000”, añadió una fuente que conoce el problema a fondo. La falta de balances de los fideicomisos son un problema adicional. “Y en muchos casos lo que percibimos es que Suites era el último orejón del tarro: a todos los compradores con problemas de otros emprendimientos del mismo grupo les ofrecían departamentos ahí como parte de pago; es demasiado complicado”, señalan las mismas fuentes.
Por Marcelo Canton
